Preço de compra ou VPT?
Veja quando releva o valor do contrato e quando o VPT pode passar a ser decisivo na liquidação.
Abrir esta explicaçãoGuia Técnico (Tabelas 2026)
Principais isenções e reduções de IMT
Nem todas as compras de imóveis em Portugal pagam IMT da mesma forma. O enquadramento depende, sobretudo, do destino do imóvel, do perfil do adquirente e do regime legal aplicável ao caso concreto.
Se quiser enquadrar primeiro o imposto em termos gerais, veja também o que é o IMT e quando se paga. Se a dúvida estiver no valor que conta para a liquidação, consulte preço de compra ou VPT?. Se já quer estimar valores, use a calculadora de IMT. Se estiver a preparar a escritura, veja também como tirar e pagar as guias.
🆕 Jovens até aos 35 anos — habitação própria e permanente
Em 2026 existe uma tabela própria para jovens com idade igual ou inferior a 35 anos na compra de habitação própria e permanente. É o regime que mais dúvidas gera e, ao mesmo tempo, o que mais interessa à maioria dos compradores que procura uma primeira casa.
- Continente: isenção total até 330.539 €.
- Regiões Autónomas: isenção total até 413.174 €.
- Acima desses limites: pode existir isenção parcial, consoante a tabela aplicável.
- Importante: a aplicação depende sempre do preenchimento das condições legais do regime.
* Valores de referência das tabelas práticas em vigor a partir de 01-01-2026.
🏠 Habitação própria e permanente — regime geral
Mesmo fora do regime jovem, pode existir isenção total de IMT na compra de habitação própria e permanente, desde que o valor relevante para tributação não ultrapasse o limite base da tabela aplicável.
- Continente: até 106.346 €.
- Regiões Autónomas: até 132.933 €.
* Acima desses valores, aplicam-se os escalões progressivos correspondentes.
🌍 Adquirentes não residentes fiscais em Portugal
Após o Decreto-Lei n.º 97/2026, a aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação por adquirente não residente fiscal em Portugal pode ficar sujeita a IMT à taxa de 7,5%, sem aplicação de isenção ou redução.
- O critério é a residência fiscal, não apenas a nacionalidade.
- Pode existir correção posterior mediante requerimento se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo legal.
- Também pode haver correção se o imóvel for afeto a arrendamento habitacional dentro dos prazos e limites previstos.
* Esta regra deve ser validada com especial cuidado quando o comprador vive fora de Portugal ou ainda não tem residência fiscal portuguesa.
🏘️ Habitações de custos controlados
O Decreto-Lei n.º 97/2026 também prevê benefícios em IMT e Imposto do Selo para a primeira aquisição de habitações de custos controlados, mas a aplicação depende de condições próprias e de deliberação municipal.
* Não deve ser tratado como benefício automático na calculadora sem confirmação documental do regime aplicável.
🏗️ Imóveis com taxa reduzida de IVA em construção ou reabilitação
Quando um imóvel tenha beneficiado da taxa reduzida de IVA em determinadas empreitadas de construção ou reabilitação, pode existir um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável se não forem cumpridos os prazos de afetação a habitação própria e permanente.
* Este não é um benefício automático nem uma simulação simples: depende da documentação urbanística, fiscal e contratual do imóvel.
🏛️ Casos especiais: reabilitação urbana e património classificado
Alguns benefícios de IMT surgem em situações menos comuns e mais documentais. É o caso de certos imóveis em reabilitação urbana e de imóveis individualmente classificados como património.
- Reabilitação urbana: em determinados casos pode existir isenção de IMT na aquisição para intervenção de reabilitação, bem como outros benefícios associados ao imóvel reabilitado.
- IMI associado: a mesma operação pode também envolver benefícios em IMI, normalmente dependentes de validação pela câmara ou entidade competente.
- Património classificado: imóveis individualmente classificados podem ter regimes próprios, pelo que convém confirmar o enquadramento antes da escritura ou da liquidação.
* Se o imóvel estiver em ARU, tiver mais de 30 anos e for objeto de reabilitação, ou se estiver classificado como património, é recomendável análise prévia do caso concreto.
⚖️ Quando vale a pena confirmar antes da escritura?
Quando o benefício depende da idade, do destino do imóvel, da quota-parte adquirida ou de um regime especial, vale a pena validar o enquadramento antes do ato. Isso ajuda a evitar liquidações indevidas, atrasos na escritura ou correções posteriores.
Confirmar elegibilidade
Verificação do regime que pode aplicar-se ao seu caso e da tabela que deve ser usada na liquidação.
Rever a operação antes do ato
Confirmação dos elementos fiscais essenciais antes da escritura, incluindo destino do imóvel, valores e documentação relevante.
Tratar irregularidades
Análise do caminho mais adequado quando já existe liquidação emitida, benefício não reconhecido ou necessidade de correção.
⚠️ Nota: alguns regimes exigem condições adicionais e prova documental. Se a compra estiver perto da escritura, é prudente confirmar o enquadramento antes de assinar.
👥 Situações que costumam levantar dúvidas
🌍 Não residentes fiscais
Quando o adquirente não é residente fiscal em Portugal, a habitação pode ser tributada a 7,5%, salvo exceções. A residência fiscal deve ser confirmada antes da liquidação.
👫 Casais (Regimes Mistos)
Quando só um dos adquirentes reúne determinados requisitos, o enquadramento pode não ser linear. A quota-parte e o destino do imóvel devem ser analisados com cuidado.
🏝️ Açores e Madeira
Aplicam-se tabelas e limites regionais próprios, diferentes dos do Continente, o que pode alterar a liquidação e o benefício aplicável.
Se já percebeu o regime que pode aplicar-se, o passo seguinte é confirmar o valor relevante para a liquidação, rever a estimativa e garantir que a escritura avança com o enquadramento certo.
Resposta orientada ao caso
Quanto mais avançada estiver a compra, mais útil é confirmar o enquadramento antes da escritura.
Sem complicar a submissão
Os campos opcionais ajudam a melhorar a análise, mas pode submeter mesmo com informação incompleta.
Foco em benefício e escritura
O formulário também serve para dúvidas sobre benefício jovem, regimes especiais, guias e validação antes do ato.
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